О мерах по развитию рынка жилья в России

13 мая 2004 г. на заседании Правительства РФ были рассмотрены вопросы жилищного строительства в России и развития рынка жилья. В качестве основного направления работы в данной сфере выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. Был рассмотрен пакет из 27 законопроектов, касающихся различных сторон данного вопроса.
  По окончании заседания глава Минпромэнерго РФ В.Христенко заявил, что в случае принятия данного пакета в области жилищного строительства можно ожидать уменьшения разрыва между себестоимостью строительства одного квадратного метра жилья и его продажной ценой, сообщает “Интерфакс”. При вступлении в силу этих законов с 1 января 2005 г. появятся новые стимулы для рынка жилья, возможность влияния на ценовую ситуацию. В частности, речь идет о создании преференций, например, за счет обнуления НДС при продаже жилья, увеличения налоговых вычетов с тех, кто прибегает к ипотеке.

  В 2003 г. цены на жилье увеличились на 26%, что совпадает с темпами роста номинальных доходов населения. Это более чем в два раза превышает прошлогодний рост индекса потребительских цен.
  Основными задачами в данной области правительство считает внесение новаций в градостроительный кодекс, обеспечение дебюрократизации, демонополизации и повышение прозрачности. К тому же должны быть разрешены проблемы взаимодействия строительных и коммунальных служб, выработаны новые правила тарификации на рынке коммунальных услуг, расширен платежеспособный спрос.

  В.Христенко также заверил, что размеры ставки государственной пошлины при регистрации жилья будут значительно меньше, чем сборы, которые платятся гражданами в настоящее время в нотариальных конторах и органах государственной регистрации.
  Среди изменений законодательства в области ипотеки необходимо отметить следующие планы правительства:

-    Предоставление возможности изменения сроков и процентных ставок по ипотечным кредитам, удостоверенным закладной;

-    Отмена требования обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки;

-    Предоставление возможности обращения взыскания на жилое помещение и прекращения права пользования прежним собственником и членами его семьи этим жилым помещением, находящимся в ипотеке в обеспечение ипотечного кредита на улучшение жилищных условий, включая не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и любое другое жилое помещение.

Результатом принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать:

-    Создание правовой основы рынка жилья;

-    Увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека;

-    Увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.;

-    Увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза – с 9,5% до 30,5%;

-    Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования в 30 раз с 10,5 млрд. руб. до 344 млрд. руб. (в ценах 2003 г.).

Вывод: Меры по повышению обеспеченности российских граждан жильем, безусловно, должны реализовываться при помощи механизмов ипотеки. В конечном счете, они должны разделяться на меры по увеличению предложения жилья и повышению платежеспособного спроса, причем приоритет должен отдаваться именно стимулированию роста предложения. Рост спроса на жилье без адекватного увеличения предложения будет способствовать лишь дальнейшему повышению цен.

  Увеличение объемов ипотечного кредитования в 30 раз за 5 лет кажется нам слишком амбициозной задачей. Даже если пакет законопроектов вступит в силу с начала 2005 г. (что весьма сомнительно), как минимум 1,5-2 года новая система будет формироваться и уточняться. В таких условиях рост 500% в год представляется довольно проблематичным. Конечно, при последовательной комплексной реализации указанных мер, такой рост возможен, особенно с учетом низкой накопленной базы объемов ипотечного кредитования в России. Однако ожидать подобной динамики, на наш взгляд, в ближайшие годы все же не стоит.