Инициатива создания земельных банков в России

in Вестник РЭО №148, Земля и недвижимость

30 ноября т.г. Счетная палата РФ выдвинула предложение о необходимости создания до начала широкомасштабных продаж земли инфраструктуры рынка земли, включая системы квалифицированных посредников в лице земельных банков, сообщает "Интерфакс-АФИ". Данная инициатива содержится в аналитической записке "Анализ процессов приватизации государственной собственности в РФ за период 1993-2003 гг.", подготовленной Счетной палатой.
  Напомним, что РЭО выступило с аналогичной инициативой еще 2 года назад: см. статью "Организация земельных банков в России", Вестник №53 от 06.09.2002, а также статью "Земельная реформа в России: необходимость создания земельных банков", Вестник №71 от 21.01.2003. Кроме того, в тот же период было направлено соответствующее письмо на имя Президента РФ В.Путина.

  Возвращаясь к сути рассматриваемого вопроса, отметим, что попытка создания РЗБ уже предпринималась, когда 23 ноября 1990 г. Верховный Совет РСФСР принял закон № 374-1 “О земельной реформе”, статья 12 которого гласила, что “...для проведения операций, связанных с оценкой, куплей, продажей земель, создается Российский земельный банк”. Закон пережил несколько редакций, но был отменен указом Президента от 24 декабря 1993 г. № 2287 в целях приведения земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ, в связи с принятием последней в декабре 1993 г. Таким образом, в новом Земельном кодексе нет статьи о создании Российского земельного банка.
  Между тем, в России система земельных банков успешно работала до 1917 г. Составными частями системы были два государственных земельных банка, являвшихся инструментами правительственной политики (Государственный дворянский земельный банк, Крестьянский поземельный банк), и система акционерных земельных банков.

  Крестьянский поземельный банк открылся в 1882 г., но его операции были ограничены выдачей ссуд под залог земель, покупаемых крестьянами. В 1895 г. банку было разрешено покупать землю за счет собственного капитала для перепродажи крестьянам. Ограничение по своему капиталу (не более 90% оценочной стоимости покупаемой банком земли) было снято указом 3 ноября 1905 г. Совершенствуясь и постепенно развивая филиальную сеть, Крестьянский банк превратился в основное финансовое звено реформы русской деревни. За 1906-1915 годы крестьяне купили у банка и при его содействии 10,4 млн. десятин земли.
  Акционерные земельные банки существовали с 1872 г. На них приходилось более трети всех заложенных частных земель и около трети всех выданных земельных ссуд. Акционерные коммерческие банки были основой земельного кредита в стране (всего – 10 банков на территории европейской России). Акционерные банки выдавали долгосрочные и краткосрочные ссуды под залог земель. Ссуда могла выплачиваться наличными деньгами или закладными листами. Долгосрочные ссуды (сроком от 18 до 61 года) не могли составлять более 60% оценки. Размеры процентов по ссудам составляли 5-6,5% годовых.

  Земельные банки действовали при поддержке и под контролем правительства, которое устанавливало нормы оценки земли и порядок выдачи ссуд, а также распределяло между банками районы деятельности. Правительство контролировало выпуск акций и закладных листов, обеспечивало взаимодействие между акционерными и государственными банками.

  В результате развития ипотеки, к 1915 г. было заложено 60% находившихся в частном владении земель (60 млн. десятин), 70% всех заемщиков использовали полученные средства на улучшение своих хозяйств и для иной деятельности. При этом банки выплачивали дивиденды акционерам, а большинство заемщиков исправно платило банку. Таким образом, земельная ипотека способствовала развитию земельного рынка: земли переходили от разоряющихся помещиков к способным работать в новых условиях, но не обладающим достаточными средствами.

  В настоящее время земельное ипотечное кредитование широко распространено в мировой практике. В частности, в США существуют земельные ипотечные банки (фермерского кредита), представляющие собой кооперативные кредитные институты, входящие в основном в федеральную систему фермерского кредита. Это 12 кооперативных ипотечных банков, которые осуществляют кредитование фермеров, фермерских ассоциаций и сельскохозяйственных кооперативов.

  Вывод: Резюмируя вышесказанное, нужно позитивно оценить прозвучавшую инициативу Счетной палаты. Таким образом, в целях активизации процессов по продвижению земельной реформы необходимо создание акционерного Российского земельного банка с головным офисом в Москве и отделениями в семи федеральных округах России.
  Российский земельный банк позволит решить следующие задачи:

1.    Повышение эффективности государственного земельного кадастра и контроля над целевым использованием, охраной и улучшением земель.

2.    “Монетизация” земли, то есть процесс вовлечения земли в рыночный оборот, превращения ее в реальный актив, обладающий ценностными и стоимостными характеристиками.

3.    Перераспределение земли от неэффективных к эффективным собственни- кам, желающим и способным работать, но не обладающим финансовыми ресурсами.

4.    Повышение обеспеченности сельского хозяйства кредитными ресурсами как импульс для его развития.

5.    Развитие рынка ипотечных ценных бумаг, как части российского рынка капиталов.

В краткой форме проект выглядит следующим образом:

1.    Вклад государства целесообразно делать земельной собственностью. В составе акционеров могут присутствовать международные финансовые учреждения (например, Мировой Банк и ЕБРР), но доля их в уставном капитале не должна превышать 25%.

2.    Операции банка стоит сконцентрировать на ипотеке, купле-продаже земли и кредитовании нужд сельского хозяйства. Ссуды рекомендуется предоставлять на долгосрочной (10-30 лет) и краткосрочной (до 3 лет) основе. Размер ссуды не должен превышать 90% оценки земли, а процентные ставки по ссудам должны быть максимально благоприятны.

3.    Совет директоров: 11 человек во главе с министром финансов. Кроме того, в Совете должны быть представлены: Центробанк, Минэкономразвития, Минсельхоз, Совет Федерации, Госдума. Из остальных 5 членов Совета целесообразно закрепить 2 места за менеджментом и 3 места за независимыми директорами.

В целях организации подготовительных работ по созданию Российского земельного банка предлагается учредить правительственную комиссию во главе с министром финансов А.Кудриным и председателем ЦБ С.Игнатьевым. Перед комиссией целесообразно поставить задачи в жесткие сроки подготовить проект (3-6 месяцев) и организовать банк.
  Государственная значимость запуска механизма земельного кредита бесспорна. Без создания Российского земельного банка трудно рассчитывать на быстрое развитие системы оборота сельскохозяйственных земель и повышение эффективности аграрного сектора в целом. Нужно ускорить переход земли от неэффективных к эффективным собственникам.