Запуск ипотечного кредитования в России

Премьер-министр М.Касьянов утвердил правила предоставления государственных гарантий по ипотечным облигациям. Это должно способствовать созданию рынка ипотечного кредитования для содействия решению проблемы с жильем в России.

Механизм эффективного внедрения ипотеки требует выполнения ряда условий, а именно: существования стабильной банковской системы, способной осуществлять кредитование, предоставления государством гарантий банкам возврата кредитов и наличия платежеспособного населения.

10 сентября, выступая на конференции "Российская экономика на волне роста" премьер-министр М.Касьянов заявил, что Правительство примет ряд дополнительных решений для поддержки участников рынка ипотечного кредитования. По его словам, в России огромный спрос на жилье, который может являться одним из инструментов вовлечения денег населения в промышленный и хозяйственный оборот.

Выпускать облигации будет Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Облигации Агентства эмитируются в рублях, гарантии по ним предоставляются государством на безвозмездной основе и выпускаться будут на срок от 3 лет и более. Выплаты купонного дохода предполагается осуществлять раз в полгода. Необходимым условием, на наш взгляд, является индексация величины купона облигаций в зависимости от уровня инфляции.

Чтобы повысить доверие финансового рынка к облигациям, АИЖК планирует создать максимально прозрачную систему, чтобы инвесторы имели точное представление о том, как работают их средства.
За счет средств, вырученных от продажи облигаций, Агентство будет предоставлять займы банкам на срок до 18 месяцев. Банки за счет этих средств будут выдавать ипотечные кредиты на более длительный срок. По истечении же 18 месяцев, банки смогут передавать агентству права требования на эти ипотеки при условии, если кредиты выданы после 25 августа 2001 г.

Агентство также имеет право размещать на срок, не превышающий 90 дней, временно свободные денежные средства, привлеченные под гарантии, в доходные инструменты – депозиты и векселя банков, определяемых по согласованию с Минфином.
Помимо банков, в приобретении ипотечных облигаций могут быть заинтересованы страховые компании, паевые и пенсионные фонды. В части последних М.Касьянов заявил, что необходимо уделить особое внимание вовлечению средств пенсионных фондов в хозяйственный оборот. Для этого намечается проработка закона об инвестировании пенсионных средств. Планируется использовать опыт иностранных инвесторов и правительств, чтобы не совершить ошибок и сделать “хорошую и понятную систему”.

Несмотря на то, что АИЖК существует уже четыре года (образовано в октябре 1997 г. со 100%-ным госучастием), ипотека развивалась слабо.
Единственным надежным участником ипотечной программы является инвестиционный фонд “США-Россия”, осуществляющий программу ипотечного кредитования “Дельта-Кредит” с 1998 г. Ссуду через него можно получить под 15% годовых в валюте на срок до 10 лет. Из $440 млн., выделенных американским правительством под ипотечную программу, кредитов было предоставлено на сегодня на $24 млн. 5 сентября 2001 г., фонд сообщил о приобретении  им ЗАО “Дж.П.Морган Банк”, дочерней структуры американской  корпорации JP Morgan Chase & Co. Банк уже переименован в “Дельта-Кредит”. Таким образом, будет создан первый чисто ипотечный российский банк.

Дальнейшее развитие рынка облигаций АИЖК позволит, по нашему мнению, снизить процентные ставки и привлечь большую часть населения к ипотеке.
Предпосылки для создания нормального рынка ипотечного кредитования, на наш взгляд, в принципе созданы. Хотя, конечно, не стоит забывать, что по Гражданскому кодексу до сих пор нельзя выселять несостоятельных заемщиков, взявших кредит на покупку квартиры, что будет препятствовать внедрению ипотеки. Поэтому к условиям успеха следует добавить приведение в соответствие законодательства для обеспечения эффективного внедрения ипотечного кредитования.

Другие проблемные вопросы для ипотеки в России:
1. Сможет государственная организация типа АИЖК эффективно и безубыточно функционировать (пока у нас нет таких примеров);
2. Будет ли достаточно стабильной обстановка с уровнем инфляции, валютным курсом, процентными ставками, чтобы кредиторы и заемщики чувствовали себя вполне уверенно;
3. Будет ли развиваться вторичный рынок ипотечных кредитов (не только АИЖК), что требует стандартизации контрактов;
4. Будет ли развиваться земельная ипотека, то есть кредитование на покупку земли, а не жилья;
5. Как будет осуществляться регулирование (и надзор) ипотечного рынка и т.д.