зайдите на вкармане займы официальный сайт нашего мфо

Необходимость создания Российского земельного банка

in Вестник РЭО №217, Земля и недвижимость

Как известно, в период осенней сессии 2001 г. и весенней сессии 2002 г. Госдума РФ ввела в действие Земельный кодекс РФ и приняла закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Земля после принятия данных документов обрела статус недвижимого имущества, а также с тех пор официально появилась возможность продажи и аренды сельхозугодий, хотя и с определенными ограничениями.

Одним словом, этими шагами фактически создали правовую базу проведения земельной реформы. Однако для полноценной активизации всех процессов нужен продуманный механизм по вовлечению земельных ресурсов в рыночный оборот, который будет направлен на то, чтобы земля обрела свою стоимость и стала реальным активом. К сожалению, у нас этот ресурс в полной мере до сих пор не задействован, несмотря на то, что страна является крупнейшей в мире по размеру территории.

По нашему мнению, создание системы земельных банков во главе с Российским земельным банком должно стать следующим логичным шагом в земельной реформе, а также в реформе сельского хозяйства.

Более 20 лет назад (23 ноября 1990 г.) уже предпринималась попытка создания такого института. Согласно статье 12 принятого Верховным Советом РСФСР закона №374-1 «О земельной реформе», «...для проведения операций, связанных с оценкой, куплей, продажей земель, создается Российский земельный банк». После этого у закона было несколько редакций, но в целях приведения земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ (принятой в декабре 1993 г.) он был отменен указом Президента от 24 декабря 1993 г. № 2287. Поэтому в новом Земельном кодексе РФ такой статьи (о необходимости создания Российского земельного банка), к сожалению, нет.

В то же время стоило бы внимательно изучить вопрос функционирования системы земельных банков в императорской России, которая успешно просуществовала почти до конца 1917 г. Система базировалась на двух государственных земельных банка (Крестьянский поземельный земельный банк и Государственный дворянский земельный банк) и акционерных земельных банках.

Крестьянский поземельный банк (Крестьянский банк) был учрежден 18 мая 1882 г. Поначалу он занимался выдачей ссуд под залог земель, которые крестьяне покупали у помещиков-землевладельцев (прежде всего, дворян). В 1895 г. банк получил разрешение покупать земли для перепродажи их крестьянам, используя собственный капитал. При этом действовало ограничение по собственному капиталу, который должен был составлять не более 90% оценочной стоимости покупаемой банком земли. Указ 3 ноября 1905 г. снял данное ограничение, после чего банку позволялось покупать землю в неограниченном размерами собственного капитала количестве посредством выпуска с этой целью закладных листов, а также банк получал правительственные субсидии. Кредиты Крестьянского поземельного банка были строго целевыми и могли использоваться только на покупку земли.

Банк активно развивал филиальную сеть (к 1915 г. банк охватил отделениями 68 российских губерний) и постепенно становился основным финансовым звеном проводимой реформы русской деревни (после 1905 г.). За период 1883-1915 гг. более 1 млн. крестьянских дворов смогли приобрести через банк свыше 15,9 млн. десятин земли (что превышает совокупную территорию таких современных государств, как Швейцария, Австрия и Словении).

3 июня 1885 г. в целях «поддержания землевладения потомственных дворян» был создан Государственный дворянский земельный банк (Дворянский банк). Он выдавал ссуды, используя механизм закладных листов. Заемщик делал погасительные взносы до полного погашения закладных листов. Помещики получали ссуды под залог земельных владений, размер дисконта составлял в пределах 25-40% от стоимости земли (в т.ч. обремененной долгами). Банк активно развивался и к 1910 г. охватил банковскими операциями 38 российских губерний и 3 области. К 1 января 1917 г. в залоге банка было 14,3 млн. десятин земли.

Основным тормозом в развитии банка был ярко выраженный сословный характер, т.е. поместное дворянство получало таким образом кредитную помощь через механизм ипотеки. Однако в большинстве случаев дворяне-заемщики направляли кредитные средства не по назначению на улучшение дел в поместьях, а фактически на личное потребление для поддержания привычного образа жизни. Дворянские землевладения были обременены существенными долговыми обязательствами, несмотря на льготы по получению и обслуживанию ссуд, и кредиторская задолженность дворян-заемщиков росла. В такой ситуации, к сожалению, все возможности ипотеки не были в полной мере использованы.

Акционерные земельные банки образовались в 1872 г. и были основой системы земельного кредитования в стране. На начало 1900-х гг. на них приходилось около трети выданных всеми учреждениями земельного кредита ссуд и более трети всех заложенных частновладельческих земель.

В России действовало 10 акционерно-земельных банков, которые просуществовали до 1917 г. и каждый из них работал на своей территории, охватывая таким образом всю территорию Европейской России, кроме Царства Польского и Прибалтики, где присутствовали местные кредитные учреждения. Акционерные земельные банки выдавали краткосрочные и долгосрочные ссуды под залог земли. Ссуда выплачивалась как в денежном эквиваленте, так и закладными листами. Размер долгосрочных ссуд (на срок 18-61 год) не могли превышать 60% оценочной стоимости.

Работа земельных банков осуществлялась под контролем и при поддержке правительства, которое устанавливало правила оценки имений, распределяло между банками районы деятельности и порядок выдачи ссуд. Правительство также контролировало выпуск закладных листов и акций, обеспечивало взаимодействие между государственными (Дворянским и Крестьянским) и акционерными земельными банками.

Благодаря активному развитию ипотеки, к 1915 г. в земельных банках было заложено 60% земель (60 млн. десятин), принадлежавших частным землевладельцам. Примечательно, что 70% всех заемщиков (по утверждению известного тогда банкира С.Хрулева), направляло полученные денежные ресурсы для торгово-промышленной деятельности или на улучшение собственных хозяйств. 10% заложили свои земли с целью продажи, еще 10% стали заемщиками банка, купив землю, и оставшиеся 10% составили разоряющиеся помещики.

Доказательством эффективного использования кредитных ресурсов служит тот факт, что банки регулярно платили своим акционерам высокие дивиденды, а большая часть заемщиков, со своей стороны, без задержек и просрочек вносила платежи банку. Анализ публикаций земельных банков свидетельствует, что не более 8,6% всех имений выставлялись на торги в связи с неуплатой процентов по ссудам.

Таким образом, с помощью ипотеки удалось осуществить плавный переход земель от неэффективных (и, как следствие, разоряющихся помещиков) к способным работать в новых условиях хозяйствования собственникам, которых хотели работать, но испытывали нехватку средств, почему и использовали механизм залога покупаемых земель. Примечательно, что половину из таких эффективных новых собственников составляли люди недворянского происхождения. Одним словом, ипотека сильно поспособствовала нарождению непривилегированного бессословного землевладения в стране.

В дальнейшем Первая мировая война негативно повлияла на развитие земельных банков, деятельность которых сначала сократилась, а потом и вовсе прекратилась. В конце же 1917 г. земельные банки и вовсе были ликвидированы.

Сегодня ипотечное кредитование в области сельского хозяйства имеет широкое распространение в мире. Так, в США земельные ипотечные банки (фермерского кредита) являются кооперативными кредитными институтами и входят в федеральную систему фермерского кредита США. Система состоит из 12 кооперативных ипотечных банков, образованных на базе действовавших в 1920-х гг. земельных банков. Они кредитуют фермерские ассоциации и фермеров, а также разного рода сельскохозяйственные кооперативы.

Вывод: Создание акционерного Российского земельного банка (центральный офис в Москве и отделения во всех федеральных округах РФ) необходимо для активизации процессов по дальнейшему продвижению земельной реформы и укреплению аграрного сектора России. По нашему мнению, 80% операций банка должны быть связаны с земельными ресурсами и 20% – с сельским хозяйством.

Создание данного института позволит решить следующие задачи:

  1. Перераспределить земельные ресурсы от неэффективных собственников к эффективным землевладельцам, которые хотят работать, но испытывают нехватку финансовых ресурсов.
  2. Вовлечь земельные ресурсы в рыночный оборот и сделать из них действительно реальный актив, который обладает полноценными стоимостными и ценностными характеристиками.
  3. Усилить контроль над сохранностью, целевым использованием и улучшением земельных ресурсов, а также повысить эффективность государственного земельного кадастра.
  4. Увеличить обеспеченность сельского хозяйства кредитными ресурсами, что послужит дополнительным импульсом к его развитию.
  5. Укрепить и развить рынок ипотечных ценных бумаг.

Создание Российского земельного банка увеличит эффективность аграрного сектора в целом и приведет к активному развитию системы оборота сельхозземель. В этом смысле государственная значимость формирования данного института, на наш взгляд, очевидна.