Закон об обороте сельхозземель

В самом конце весенней сессии Государственная Дума продемонстрировала высокую законотворческую активность. К числу важнейших принятых законопроектов в первую очередь относится закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Затронутый вопрос оказался настолько серьезным и спорным, что был вынесен за рамки Земельного кодекса и рассматривался отдельно. По идейным соображениям коммунисты в Думе проголосовали против законопроекта, считая недопустимой продажу земли вообще, однако надо отметить, что даже их собственный проект пусть с некоторыми ограничениями, но все же продажу тоже предусматривал. Таким образом, депутаты признали давно свершившийся факт: частная собственность на землю существует, и право собственности на нее переходит от одних собственников к другим, просто государство не участвовало в этом процессе. Так, по данным Федеральной службы земельного кадастра России на 1 января 2000 г. в собственности граждан и юридических лиц находилось 126,1 млн. га земель сельскохозяйственного назначения, причем эти земли находились в районах страны с наиболее благоприятными почвенными и природно-климатическими условиями. Кроме того, 93% сельхозпредприятий акционированы, поэтому необходимость регулировать этот огромный рынок давно назрела.

  Теперь в России официально закреплены продажа и аренда сельхозугодий, но с некоторыми ограничениями. Согласно поправке, принятой во втором чтении, запрещен переход земли в собственность иностранных граждан и предприятий, в которых доля иностранного капитала превышает 50%. Надо отметить, что первоначальное решение об отмене ограничений для иностранцев на покупку земель сельскохозяйственного назначения вызвало негативный отклик у некоторой части общественности, и власти справедливо решили не делать этот пункт объектом противостояния. В настоящее время спрос на землю со стороны иностранцев чрезвычайно низок, поэтому ограничение не является существенным: с одной стороны, оно легко обходится с помощью создания смешанных фирм с требуемой долей иностранного капитала; с другой – наплыва инвестиций в эту область не ожидается, поэтому барьеры  не ведут к финансовым потерям.

  Другое ограничение связано с площадью сельхозземель, находящихся в одних руках. Максимальный процент таких угодий в рамках одной административной единицы устанавливается местными властями, однако не может быть меньше 10%. Если кто-то желает приобрести больший процент земли, то он должен согласовывать этот вопрос с местной администрацией. Вообще, региональным и местным властям законом предоставляется достаточно большая свобода действий. Именно им дано право регулировать земельный оборот и определять сроки начала реформы. Кроме того, местные власти имеют право преимущественной покупки выставленной на продажу земли.

  Очень важна двенадцатая статья законопроекта, которая устанавливает порядок выделения земельных участков из общей собственности в счет земельной доли, другими словами - порядок перехода земли из коллективной собственности в личную. Для этого желающий выделить свой участок в натуре должен с помощью средств массовой информации сообщить об этом всем заинтересованным лицам и указать границы участка, который он бы хотел получить в личную собственность. Если ему не удается согласовать границы со всеми участниками, то этот вопрос решает суд, при этом в случае, если средняя рыночная цена выделенного участка превышает цену оставшейся земли, то его будущий собственник должен выплатить остающимся разницу.

  Помимо покупки, документ определяет правила аренды и ипотеки земли. Брать ее в аренду разрешается и гражданам РФ, и иностранцам; общее ограничение – срок аренды не может превышать 49 лет.

  Важным положительным моментом является то, что устанавливается порядок в использовании документации. В разное время и в разных областях выдавались разные, далеко не идентичные свидетельства о праве на доли в общей собственности на землю. По закону все такие собственники уравнены в правах.
  И, наконец, последнее: закон разрешает изъятие земли у собственника, в случае, если он не использует ее по назначению в течение нескольких лет или если неправильное использование ведет к ее деградации или загрязнению.

  Вывод: Одной из причин бедности страны является отсутствие у нее возможности мобилизовать имеющиеся у всех слоев населения ресурсы, используя возможности денежно-кредитной системы для создания нового богатства. Как показывает опыт развитых стран, инструментом для реализации такой возможности служит система, состоящая из земельного кадастра и регистрации прав на землю. Таким образом, был сделан первый шаг в сторону мобилизации имеющихся в стране ресурсов. Очевидно, что необходимость этого назрела – неслучайно проект закона был принят Государственной Думой в столь срочном порядке. В принципе, законопроект достаточно сбалансирован, и его недостатки может выявить только практика. На наш взгляд, опасения, что в результате его применения собственность на землю сконцентрируется в руках ограниченного числа монополистов, неоправданны. Работа с этим ресурсом очень трудоемка, отдача от него часто мала, требуется чрезвычайно долгосрочное инвестирование и поэтому земля в значительной степени обесценена. В ситуации кризиса сельского хозяйства очень важно, что, определяя возможность выхода из общей собственности, закон расширяет возможность кредитования личных собственников. Остается наладить российскую банковскую систему так, чтобы льготное кредитование фермеров стало реальным элементом системы развития отечественного агропрома.

  Как всегда, самые сомнительные пункты закона связаны с участием государства. Во-первых, неоднократно уже отмечавшаяся президентом проблема составления государственного земельного кадастра остается нерешенной. Ясно, что это  является серьезным препятствием для эффективного функционирования рынка земельных угодий и контроля над ним. Во-вторых, непонятен механизм изъятия или выкупа излишков или необрабатываемой земли местными властями. С одной стороны, нерыночное ценообразование будет вести к занижению стоимости земли, с другой – даже при ценах, назначаемых правительством, неясны источники финансирования этих расходов в местных бюджетах. Кроме того, в законе не прописаны действия местных властей по отношению к земле, находящейся в их собственности, что  тоже не стимулирует их к результативному управлению.

  Однако в целом принятие закона необходимо. Законопроект был принят в достаточно грамотной редакции, если же ситуация на земельном рынке будет изменяться, то возможна корректировка некоторых норм в ту или иную сторону.