Организация земельных банков в России

in Вестник РЭО №53, Земля и недвижимость

Как известно, 20 сентября 2001 г. Госдума РФ на пленарном заседании приняла в третьем чтении Земельный кодекс РФ и закон о введении его в действие. Кодекс ввел в деловой оборот около 2% земель – это участки в городах, поселениях и под предприятиями. В самом же конце весенней сессии 2002 г. Государственная Дума приняла закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, вынесенный за рамки Земельного кодекса.
  С принятием этих документов земля в России наконец-то приобрела статус недвижимого имущества, права на которое устанавливаются в кодексе. Кроме того, теперь официально закреплены продажа и аренда сельхозугодий (с некоторыми ограничениями).

  Таким образом, в целом создана правовая база для проведения земельной реформы. В то же время для активизации процессов в этом направлении необходим действенный практический механизм по вовлечению земли в рыночный оборот, направленный на то, чтобы земля стала реальным активом и обрела свою стоимость. В России, крупнейшей страны мира по размеру территории, этот актив до сих пор не задействован в полной мере.
  Таким механизмом, который явится следующим шагом в земельном реформировании и реформе сельского хозяйства должно, на наш взгляд, стать создание в России системы земельных банков во главе с Российским земельным банком (РЗБ).

Попытка создания РЗБ уже предпринималась в современной России, когда 23 ноября 1990 г. Верховный Совет РСФСР принял закон N 374-1 “О земельной реформе”, статья 12 которого гласила, что “...для проведения операций, связанных с оценкой, куплей, продажей земель, создается Российский земельный банк”. Закон пережил несколько редакций, однако был отменен указом Президента от 24 декабря 1993 г. N 2287 в целях приведения земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ, в связи с принятием последней в декабре 1993 г. Таким образом, в новом Земельном кодексе РФ, к сожалению, нет статьи о первоочередности создания Российского земельного банка, что остро необходимо для активизации процессов в земельном реформировании.

  В то же время в императорской России система земельных банков успешно функционировала вплоть до 1917 г. Составными частями системы были два государственных земельных банка (Государственный дворянский земельный банк и Крестьянский поземельный земельный банк), являющихся инструментами правительственной политики, и система акционерных земельных банков.

  Государственный дворянский земельный банк был учрежден 3 июня 1885 г. с целью “поддержания землевладения потомственных дворян”. Банк, как и акционерные земельные банки, выдавал ссуды посредством закладных листов. Постепенное погашение закладных листов совершалось путем погасительных взносов заемщиков. Банк начал активно развиваться и к 1887 г. действовали уже 24 отделения, распространившие свои банковские операции на 36 губерний России. Основной же недостаток банка состоял в том, что он в основном имел сословный характер и преследовал цели оказания кредитной помощи поместному дворянству через правовой механизм ипотеки. Большая часть дворян-землевладельцев тратили полученные деньги не на улучшение состояния дел в поместьях, а на поддержание привычного образа жизни. Несмотря на различные льготы по получению и обслуживанию ссуд, дворянские землевладения были обременены большими долгами и кредиторская задолженность дворян-заемщиков росла. Таким образом, в полной мере не были использованы потенциальные возможности ипотеки.

  Крестьянский поземельный банк был открыт еще раньше, в 1882 г. Вначале его операции были ограничены выдачей ссуд под залог земель, покупаемых крестьянами у землевладельцев. В 1895 г. банку было также разрешено покупать за счет собственного капитала земли для перепродажи их крестьянам. Ограничение по собственному капиталу (не более 90% оценочной стоимости покупаемой банком земли) было снято указом 3 ноября 1905 г., по которому банку было разрешено производить покупки в неограниченном размерами собственного капитала количестве за счет выпускаемых с этой целью свидетельств. Кредиты Крестьянского банка имели строго определенное назначение - только на покупку земли.

  Крестьянский банк, совершенствуясь, развивая филиальную сеть, постепенно превращался в основное финансовое звено проводимой реформы русской деревни (после 1905 г.). Всего за 1906-1915 гг. крестьяне купили у банка и при его содействии 10,4 млн. десятин земли.
  Акционерные земельные банки (существовавшие с 1872 г.), на которые в начале XX в. приходилось более трети всех заложенных частновладельческих земель и около трети выданных всеми учреждениями земельного кредита ссуд, были основой системы земельного кредита в стране.

  До 1917 г. в России действовало 10 акционерно-земельных банков, каждый из которых имел территориально свою сферу деятельности, в целом охватывая территорию всей Европейской России за исключением Прибалтики и Царства Польского, где работали местные кредитные учреждения. Акционерные земельные банки выдавали долгосрочные и краткосрочные ссуды под залог земель. Ссуда могла выплачиваться как наличными деньгами, так и закладными листами. Долгосрочные ссуды (сроком на 18-61 год) не могли составлять более 60% оценки. Размеры процентов по ссудам заемщиков составляли 5-6,5% годовых. По закладным листам банки платили 6% (позже с понижением процента до 5% и даже 4,5%).
  Земельные банки действовали при поддержке и под контролем правительства, устанавливающего нормы оценки имений, порядок выдачи ссуд и распределяющего между банками районы деятельности. Кроме того, правительство контролировало выпуск акций и закладных листов, обеспечивало взаимодействие между акционерными и государственными земельными банками (Дворянским и Крестьянским). Координация деятельности акционерных земельных банков осуществлялся съездами и Комитетом съездов земельных банков.

  Акционерные земельные банки к концу XIX в. имели тесные взаимоотношения с коммерческими банками, отвечающими за финансовые дела первых (расчеты по ипотечным ссудам и с акционерами, выпуск и реализация акций и закладных листов на бирже и т.д.).
  В результате бурного развития ипотеки к 1915 г. было заложено 60% находившихся в частном владении земель (60 млн. десятин.). Сельские ссуды, выданные ипотечными учреждениями, составили 3,9 млрд. руб., в то время как городские ссуды акционерных земельных банков равнялись 400 млн. руб. При этом 70% всех заемщиков, как утверждал известный в то время банкир С.Хрулев, использовали полученные средства на улучшение своих хозяйств или для торгово-промышленной деятельности. По 10% соответственно заложили свои земли с целью продаж, стали заемщиками банка, купив землю, и составили разоряющиеся помещики.

  Доказательством производительного использования кредита является то, что банки исправно выплачивали высокие дивиденды акционерам, а подавляющие большинство заемщиков в свою очередь исправно платило ежегодные платежи банку. Из публикаций земельных банков о назначении имений в продажу (за неуплату процентов по ссудам) видно, что число таких имений не превышает 8,6% общего числа всех заложенных. Таким образом, ипотека способствовала развитию земельного рынка, переходу земель от разоряющихся к способным работать в новых условиях хозяйствования помещикам, у которых было желание работать, но не было достаточно средств, вследствие чего использовался механизм залога покупаемых земель. Среди них половину составляли землевладельцы недворянского происхождения. Так ипотека ускоряла создание в России непривилегированного бессословного землевладения.

  Ипотечные ценные бумаги - акции и облигации (закладные листы) - были в числе самых популярных ценных бумаг в России. Акции земельных банков относились к категории первоклассного размещения капитала. В общей сумме всех фондовых ценностей в 1913 г. (21 млрд. руб.) ипотечные облигации занимали 24% (5 млрд. руб.). Прирост ипотечных бумаг (облигаций) составлял перед I мировой войной 50% прироста всех ценных бумаг и 103% к приросту всех акционерных капиталов.

  Однако I мировая война вызвала сокращение деятельности ипотечных банков, а затем и полное прекращение ее. После же 1917 г. ипотечные банки в России были вовсе ликвидированы.
  В настоящее время ипотечное кредитование в области сельского хозяйства широко распространено в мировой практике. В частности, в США существуют земельные ипотечные банки (фермерского кредита), представляющие собой кооперативные кредитные институты, входящие в основном в федеральную систему фермерского кредита США. Это 12 кооперативных ипотечных банков, созданных на основе действовавших земельных банков, образованных в 20-х гг. Банки осуществляют выдачу кредитов фермерам и фермерским ассоциациям, различным сельскохозяйственным кооперативам.

  Вывод: Таким образом, основываясь на вышеописанном успешном опыте функционирования земельных банков в России, в целях активизации процессов по продвижению земельной реформы, по вовлечению земли в рыночный оборот, необходимо создание акционерного Российского земельного банка с головным офисом в Москве и отделениями в семи федеральных округах России.

  Операции банка должны быть на 80% сконцентрированы с земельной собственностью и на 20% - с нуждами сельского хозяйства. Разработку всех необходимых условий функционирования нового банка необходимо, на наш взгляд, поручить Министерству финансов РФ.
  Вклад государства в уставный капитал банка рекомендуется в основном делать земельной собственностью. В составе акционеров должны присутствовать и иностранные финансовые учреждения (например, Мировой банк и ЕБРР), но доля их в уставном капитале не должна превышать 25%.