Земельная реформа в России: необходимость создания земельных банков

20 сентября 2001 г. Дума приняла в третьем чтении Земельный кодекс и закон о введении его в действие. Кодекс ввел в оборот около 2% земель – участки в городах, поселениях и под предприятиями. В конце весенней сессии 2002 г. Государственная Дума приняла закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, вынесенный за рамки Земельного кодекса.
  С принятием этих документов земля в России приобрела статус имущества, права на которое устанавливаются в кодексе. Кроме того, официально закреплены продажа и аренда сельхозугодий (с ограничениями). Таким образом, создана правовая база для земельной реформы. В то же время для активизации процессов в этом направлении необходим механизм по вовлечению земли в рыночный оборот, направленный на то, чтобы земля стала активом и обрела стоимость. В России этот актив пока не задействован.

  На наш взгляд, следующим шагом в земельном реформировании и реформе сельского хозяйства должно стать создание в России Российского земельного банка (РЗБ).
  Попытка создания РЗБ уже предпринималась, когда 23 ноября 1990 г. Верховный Совет РСФСР принял закон № 374-1 “О земельной реформе”, статья 12 которого гласила, что “...для проведения операций, связанных с оценкой, куплей, продажей земель, создается Российский земельный банк”. Закон пережил несколько редакций, но был отменен указом Президента от 24 декабря 1993 г. № 2287 в целях приведения земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ, в связи с принятием последней в декабре 1993 г. Таким образом, в новом Земельном кодексе нет статьи о создании Российского земельного банка.

  Между тем, в России система земельных банков успешно работала до 1917 г. Составными частями системы были два государственных земельных банка, являвшихся инструментами правительственной политики (Государственный дворянский земельный банк, Крестьянский поземельный банк), и система акционерных земельных банков.

  Крестьянский поземельный банк открылся в 1882 г., но его операции были ограничены выдачей ссуд под залог земель, покупаемых крестьянами. В 1895 г. банку было разрешено покупать землю за счет собственного капитала для перепродажи крестьянам. Ограничение по своему капиталу (не более 90% оценочной стоимости покупаемой банком земли) было снято указом 3 ноября 1905 года. Совершенствуясь и постепенно развивая филиальную сеть, Крестьянский банк превратился в основное финансовое звено реформы русской деревни. За 1906-1915 годы крестьяне купили у банка и при его содействии 10,4 млн. десятин земли.
  Акционерные земельные банки существовали с 1872 г., и на них приходилось более трети всех заложенных частных земель и около трети всех выданных земельных ссуд. Акционерные коммерческие банки были основой земельного кредита в стране (всего 10 банков на территории европейской России). Акционерные банки выдавали долгосрочные и краткосрочные ссуды под залог земель. Ссуда могла выплачиваться наличными деньгами или закладными листами. Долгосрочные ссуды (сроком от 18 до 61 года) не могли составлять более 60% оценки. Размеры процентов по ссудам составляли 5-6,5% годовых.
  Земельные банки действовали при поддержке и под контролем правительства, которое устанавливало нормы оценки земли и порядок выдачи ссуд, а также распределяло между банками районы деятельности. Правительство контролировало выпуск акций и закладных листов, обеспечивало взаимодействие между акционерными и государственными банками.

  В результате развития ипотеки к 1915 г. было заложено 60% находившихся в частном владении земель (60 млн. десятин). 70% всех заемщиков использовали полученные средства на улучшение своих хозяйств и для иной деятельности. При этом банки выплачивали дивиденды акционерам, а большинство заемщиков исправно платило банку. Таким образом, ипотека способствовала развитию земельного рынка: земли переходили от разоряющихся помещиков к способным работать в новых условиях, но не обладающим достаточными средствами.
  В настоящее время ипотечное кредитование широко распространено в мировой практике. В частности, в США существуют земельные ипотечные банки (фермерского кредита), представляющие собой кооперативные кредитные институты, входящие в основном в федеральную систему фермерского кредита. Это 12 кооперативных ипотечных банков, которые осуществляют кредитование фермеров, фермерских ассоциаций и сельскохозяйственных кооперативов.

  Вывод: Учитывая все вышесказанное, необходимо создание акционерного Российского земельного банка с головным офисом в Москве и отделениями в семи федеральных округах России.
  Российский земельный банк позволит решить следующие задачи:

1.    Повышение эффективности государственного земельного кадастра и контроля за целевым использованием, охраной и улучшением земель.

2.  “Монетизация” земли, то есть процесс вовлечения земли в рыночный оборот, превращения ее в реальный актив, обладающий ценностными и стоимостными характеристиками.

3.   Перераспределение земли от неэффективных к эффективным собственникам, желающим и способным работать, но не обладающим финансовыми ресурсами.

4.    Повышение обеспеченности сельского хозяйства кредитными ресурсами как импульс для его развития.

5.    Развитие рынка ипотечных ценных бумаг как части российского рынка капиталов.

6.    Государственная значимость запуска механизма земельного кредита бесспорна. Без создания Российского земельного банка трудно рассчитывать на быстрое развитие системы оборота сельскохозяйственных земель и повышение эффективности аграрного сектора в целом. Нам нужно ускорить переход земли от неэффективных к эффективным собственникам.

В краткой форме проект выглядит следующим образом:

1.  Вклад государства целесообразно делать земельной собственностью. В составе акционеров могут присутствовать международные финансовые учреждения (например, Мировой банк и ЕБРР), но доля их в уставном капитале не должна превышать 25%.

2.  Операции банка стоит сконцентрировать на ипотеке, купле-продаже земли и кредитовании нужд сельского хозяйства. Ссуды рекомендуется предоставлять на долгосрочной (10-30 лет) и краткосрочной (до 3 лет) основе. Размер ссуды не должен превышать 90% оценки земли, а процентные ставки по ссудам должны быть максимально благоприятны.

3.   Совет директоров: 11 человек во главе с министром финансов. Кроме того, в Совете должны быть представлены Центробанк, Минэкономразвития, Минсельхоз, Совет Федерации, Госдума. Из остальных 5 членов Совета целесообразно закрепить 2 места за менеджментом и 3 места за независимыми директорами.

  В целях организации подготовительных работ по созданию Российского земельного банка предлагается учредить правительственную комиссию во главе с вице-премьером, министром финансов А.Кудриным и председателем ЦБ С.Игнатьевым. Перед комиссией целесообразно поставить задачи в жесткие сроки подготовить проект (3-6 месяцев) и организовать банк (конец 2003 г.).