Развитие ипотечного жилищного кредитования в России

27 февраля состоялось заседание президиума Госсовета, посвященное развитию ипотеки в России. Как заявил Президент РФ В.Путин, “система ипотечного кредитования должна быть рыночной, а не дотационной, и только в этом случае можно будет привлечь сюда финансовые средства, адекватные масштабу жилищной проблемы страны”.
  По мнению В.Путина, определяющая роль в становлении системы ипотеки принадлежит государству. “Оно обязано создать институты, необходимые для организации рынка ипотечного кредитования и сформулировать для него четкую правовую базу”, – подчеркнул президент. По его словам, “бюджетные средства следует направлять на адресные целевые субсидии семьям, у которых не хватает для ипотеки собственных сбережений”.

  Глава государства отметил необходимость завершить формирование необходимой нормативно-правовой базы. “Ипотечные ценные бумаги должны иметь надежность, близкую к государственным ценным бумагам, а режим налогообложения всех ипотечных операций – учитывать долгосрочный характер ипотеки”, – заявил В.Путин.
  Президент также призвал работать над формированием инфраструктуры ипотечного кредитования.

  Напомним, что 20 февраля т.г. правительство уже рассматривало вопросы, связанные с ходом выполнения принятых решений по внедрению ипотечного кредитования. Развитие системы ипотечного кредитование признано одним из основных приоритетных направлений деятельности правительства. По итогам заседания ФКЦБ, Минэкономразвития, Минфину, Госстрою с участием Банка России поручено более детально доработать обсуждаемые меры. В частности, признано необходимым дополнительно проработать проект поправок к федеральному закону “Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах”, а также доработать проекты федеральных законов, предусматривающих внесение изменений и дополнений в Налоговый Кодекс РФ. Ко II кварталу 2003 г., в частности, также будет доработан проект решения о предоставлении госгарантий РФ по заимствованиям ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” (АИЖК) в 2003 г.

  Согласно материалам, подготовленным к заседанию Госстроем России, в настоящее время готовиться ко второму чтению проект федерального закона “Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах”, который прошел первое чтение в Госдуме в 2002 г. Цель законопроекта – создание условий, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования путем привлечения в эту сферу средств частных и институциональных инвесторов. Проект устанавливает виды ипотечных ценных бумаг, права их держателей, порядок и процедуру эмиссии, а также способ обеспечения обязательств по ним и порядок раскрытия информации эмитентами. Согласно проекту поправок, подготовленному ФКЦБ РФ, ипотечные бумаги подразделяются на два вида: ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. Выпуск ценных бумаг производится при гарантированном покрытии, включающем закладные, денежные требования по бумагам и финансовые средства. Владелец закладных листов в отношении покрытия наделяется правами, схожими с правом залога. Кроме того, законопроект устанавливает права досрочного погашения ипотечных бумаг, право замены и передачи покрытия. Однако существует ряд правовых проблем при введении в действие данного закона. В частности, требуется внесение изменений в законодательство, касающихся банкротства кредитных организаций.

  Стоит также отметить, что 24 декабря 2002 г. президент подписал закон “О внесении в некоторые акты законодательства РФ изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)”. Данным законом внесены необходимые поправки в Жилищный кодекс РФ, в Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” и в федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, направленные на устранение препятствий на пути ипотечного жилищного кредитования населения банками и другими кредитными организациями, связанные с трудностью практической реализации процедур обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилое помещение и выселением недобросовестных заемщиков. В то же время, некоторые положения данного закона противоречат вступившему в действие с 1 февраля т.г. Гражданско-процессуального Кодекса РФ (ГПК). В частности, согласно статье 446 ГПК не допускается обращение взыскания на заложенное жилое помещение, если оно является для заемщика единственным пригодным для постоянного проживания помещением и, таким образом, ликвидирует гарантии возврата кредита в случае неисполнения условий кредитного договора, установленные перечисленными выше федеральными законами. Соответственно, необходимо срочное внесение поправок в ГПК, отменяющие действие статьи 446 в части жилого недвижимого имущества, что и было указано в материалах подготовленных Госстроем.

  Другим важным направлением государственной жилищной политики является повышение финансовой устойчивости и эффективности деятельности АИЖК. Несмотря на то, что АИЖК существует уже четыре года (образовано в октябре 1997 г. со 100%-ным госучастием), ипотека развивалась слабо. Ключевым вопросом в данном направлении является создание действенного механизма предоставления госгарантий при ипотечном кредитовании. 11 декабря 2002 г. принято постановление Правительства РФ “О предоставлении государственных гарантий РФ ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”, предоставляющее государственную гарантию РФ по заимствованиям АИЖК в размере до 2 млрд. руб., в том числе по выплате номинальной стоимости облигаций АИЖК в размере 1,07 млрд. руб. Между Минфином РФ и АИЖК был заключен договор о предоставлении госгарантий в объеме 2 млрд. руб. В будущем планируется повысить эффективность механизмов государственной поддержки развития ипотеки. В частности, в 2004 г. планируется переход от 100-процентного к частичному обеспечению госгарантиями ипотечных ценных бумаг без снижения их кредитного рейтинга (кредитный рейтинг на уровне ОФЗ).

  В настоящее время АИЖК проводит работу по внедрению системы ипотечного жилищного кредитования в субъектах РФ и, прежде всего, в тех, где в предшествующий период Госстроем России разрабатывались и внедрялись программы, основанные на механизмах рефинансирования. Внедрение единых стандартов АИЖК позволит гражданам России получать равнодоступную возможность воспользоваться ипотечным кредитованием независимо от места их проживания.

  АИЖК прогнозирует снижение ставки для конечных потребителей ипотечного кредита в системе АИЖК в 2003 г. с нынешних 18% до 15-16% годовых, сообщает “Интерфакс”. “Ипотечная ставка должна быть рыночной – тогда она может рефинансироваться за счет выпуска ценных бумаг. По мере снижения инфляции должна снижаться ставка ипотечных ценных бумаг, что будет основой для снижения ставки по ипотечному кредиту. Наша цель, которую необходимо достичь – минимальная рыночная ставка”, – заявил генеральный директор АИЖК А.Семеняка.
  Ниже представлены некоторые условия по действующим программам ипотечного кредитования для конечных потребителей:

По заявлению заместителя гендиректора АИЖК В.Серегина, на данный момент АИЖК заключило соглашения на рефинансирование закладных по ипотечным кредитам с 23 российскими регионами, а сумма контрактов рефинансирования по 11 регионам в 2003 г. превышает 1 млрд. руб. “Мы рассчитываем, что к концу года сможем инвестировать в закладные 2 млрд. руб.”, - подчеркнул В.Серегин. По его мнению, данные меры позволят АИЖК выпустить 1,8 млрд. ипотечных ценных бумаг, а потом снова инвестировать в закладные, что станет системой обеспечения финансовых ресурсов ипотеки. По этому поводу А.Семеняка отметил, что “первую ипотечную ценную бумагу мы надеемся выпустить в III квартале, и по ней необходимо придти к тому, чтобы средства оборачивались за месяц”. “Ипотечная ценная бумага и по надежности, и по доходности должна быть сопоставима с ОФЗ, в первое время может возникать небольшая маржа, но как плата за ликвидность и на непродолжительное время”, – также отметил гендиректор АИЖК. По словам А.Семеняки, “на данный момент на выкуп закладных агентство использует средства уставного капитала, а как только потребуются дополнительные средства, по мере поступления закладных из регионов, в I полугодии может потребоваться выпуск корпоративных облигаций”. В соответствии с Распоряжениями Правительства РФ от 10 декабря 2002 г. № 1723-р и от 17 декабря 2002 г. № 1777-р, уставный капитал АИЖК увеличен на 650 млн. руб.

  А.Семеняка также сообщил, что уже разработана единая система развития ипотеки, которая будет браться за основу во всех регионах. Так, ипотечный кредит будет выдаваться сроком до 20 лет, а молодым семьям – до 30 лет. При этом обращалось внимание на то, что развитие ипотеки должно быть тесно связано с резким увеличением объемов строительства. Задача ставится непростая – увеличить объемы сдачи жилья в 2-3 раза, при этом резко сократив сроки строительства. В таком случае регионы смогут получать на 1 вложенный рубль 10 рублей.

  По заявлению зампредседателя Госстроя РФ В.Пономарева на межрегиональном совещании по вопросам развития ипотечного кредитования в России, которое прошло в Департаменте строительства администрации Томской области, в настоящее время благодаря ипотеке, могут обновить жилье порядка 48% населения России, а к 2008 г. количество людей, приобретающих новые квартиры на условиях ипотечного кредитования, может увеличиться до 60%. По словам В.Пономарева, в настоящее время только 1,5% населения страны обеспечиваются жильем, хотя вкладывать свои средства в его строительство в состоянии 5-6% россиян. Ипотечное кредитование позволяет резко увеличить число людей, улучшающих свои жилищные условия, считает представитель Госстроя.
  В 2002 г. объем жилищного строительства составил 33,8 млн. кв. м, который уже сейчас востребован рынком. При этом только в ветхом и аварийном жилье проживают 4,16 млн. человек, а еще 40 млн. – в неблагоустроенных домах. В целом, аварийный фонд составляет сейчас 87,8 млн. кв. м, а улучшить свои жилищные условия желают, по подсчётам экспертов Госстроя, до 80% населения страны.

  Вывод: Активизация работы правительства в области развития ипотечного кредитования в России, безусловно, положительна. Потенциал развития жилищной сферы действительно огромен. Причем развитие отрасли может послужить катализатором развития смежных отраслей, что существенным образом благоприятно отразится на экономике страны. А развитие системы ипотечных ценных бумаг существенным образом может повлиять на развитие фондового рынка России.

  Как показано выше, сегодня в России со стороны населения существует большой спрос на новое жилье, за счет чего в промышленный и хозяйственный оборот может быть вовлечена существенная часть сбережений населения. Однако до настоящего времени все попытки в области развития ипотечного кредитования в России не увенчались успехом. В этой связи, действительно важно, чтобы механизмы ипотечного жилищного кредитования начали реально действовать.
  Основным фактором, негативно влияющим на развитие ипотеки в России, без сомнений можно считать существующий размер инфляции в стране и соответственно условия предоставления ипотечного кредита. При существующих ставках ипотечных кредитов большинство российских граждан (например, работники бюджетной сферы) не смогут оплатить столь дорогую услугу, желая улучшить свои условия жизни.

  В целом же механизм эффективного внедрения ипотеки требует выполнения ряда условий, без которых сложно рассчитывать на успешное внедрение этой системы:

1.    Необходима макроэкономическая стабильность в стране, чтобы кредиторы и заемщики чувствовали себя вполне уверенно. Пока инфляция выражается двузначными цифрами, массовости в ипотечном жилищном кредитовании ожидать не приходится;

2.    Необходимы гибкие условия предоставления кредита и низкие процентные ставки, что опять же при существующем уровне инфляции труднодостижимо;

3.     Необходимо наличие платежеспособного населения;

4.    Не менее важны грамотная валютная политика, крепкая национальная валюта, существование стабильной и развитой банковской системы, способной осуществлять кредитование;

5.    Необходимо четкое законодательство, регулирующее отношения в этой области.

Другими проблемными вопросами для внедрения ипотеки в России являются:

1)    Сможет государственная организация типа АИЖК эффективно и безубы- точно функционировать (пока таких примеров у нас нет);

2)    Будет ли развиваться вторичный рынок ипотечных кредитов (не только АИЖК), что требует стандартизации контрактов;

3)    Будет ли развиваться земельная ипотека, то есть кредитование на покупку земли, а не жилья;

4)    Как будет осуществляться регулирование (и надзор) ипотечного рынка и т.д.