Дальнейшие перспективы земельного реформирования в России

К настоящему времени в России практически оформилась рыночная структура земельных отношений. В конце 2001 г. был принят Земельный Кодекс, который ввел в деловой оборот около 2% земель – участки в городах, поселениях и под предприятиями. Земля приобрела статус недвижимого имущества, права на которое устанавливаются в Кодексе, и в 2002 г. уже происходили сделки по выкупу своей земли крупными предприятиями, в первую очередь, с целью повышения капитализации.
  Однако основной шаг в земельной реформе сделан в 2002 г., когда был принят закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.
  Теперь в России официально закреплены продажа и аренда с/х земель, но с некоторыми ограничениями. Согласно поправке, принятой во втором чтении, запрещен переход земли в собственность иностранных граждан и предприятий, в которых доля иностранного капитала превышает 50%.

  Другое ограничение связано с площадью с/х земель в одних руках. Максимальный процент таких угодий в рамках одной административной единицы устанавливается местными властями, но не может быть меньше 10%. Если кто-то желает приобрести больший процент земли, он должен согласовывать этот вопрос с местной администрацией. Вообще, региональным и местным властям предоставлены большие полномочия: право регулировать земельный оборот, определять сроки начала реформы, право преимущественной покупки выставленной на продажу земли.

  Очень важна 12-я статья закона, которая устанавливает порядок выделения земельных участков из общей собственности в счет земельной доли, то есть порядок перехода земли из коллективной собственности в личную. Для этого желающий выделить свою землю в натуральной форме должен через СМИ (!) сообщить об этом всем заинтересованным лицам и указать границы участка, который он хотел бы получить в личную собственность. Если не удается согласовать границы, вопрос решает суд. При этом если средняя рыночная цена выделенного участка превышает цену оставшейся земли, то его будущий собственник должен выплатить остающимся разницу (!).

  Помимо покупки, документ определяет правила аренды и ипотеки земли. Брать ее в аренду разрешается и гражданам РФ, и иностранцам; общее ограничение – срок аренды не может превышать 49 лет.
  Важным позитивным моментом является то, что устанавливается порядок в использовании документации. В разное время и в разных регионах выдавались разные, далеко не идентичные свидетельства о праве на доли в общей собственности на землю. В соответствии с законом, все такие собственники уравнены в правах.
  И, наконец, закон разрешает изъятие земли у собственника, в случае, если он не использует ее по назначению в течение нескольких лет или если неправильное использование ведет к ее деградации либо загрязнению.

  Вывод: Очевидно, что принятие указанных выше законов – прогресс в деле земельного реформирования. Однако механизм реализации законов страдает колоссальными недостатками и можно смело прогнозировать нецивилизованное развитие земельного рынка. Потребуется еще несколько лет, прежде чем мы получим эффективный рынок земли, и правительство не прикладывает достаточных усилий для ускорения этого процесса. В частности, по-прежнему не введена кадастровая система.
  Почти каждая статья закона дает простор для коррупции и всевластия бюрократии. Чего стоит, например, согласование покупки земель свыше местного “максимума” с местной администрацией! Выход с землей из коллективного хозяйства затруднен до предела (включая откровенные глупости) и результатом, скорее всего, будут непрерывные судебные дрязги и выкуп целых колхозов земельными спекулянтами.
  Нелепыми выглядят бланковые рестрикции в отношении иностранцев, непонятно, почему нужно ограничивать срок аренды 49 годами. Попрание принципа частной собственности в результате возможности изъятия земли у нерадивого собственника откровенно пугает, поскольку надеяться на объективность в России очень трудно (есть инструмент штрафов за загрязнение и другие прегрешения).

  Совершенно очевидно, что создание нормального свободного рынка земли и земельного кредита прямо зависит от ликвидации субъективного влияния бюрократии и отладки всех процедур регистрации прав собственности. Только это позволит капитализировать наши гигантские земельные ресурсы и ускорить экономическое развитие страны.
  Нужно также наладить финансовую систему так, чтобы обеспечить нормальное движение финансовых средств, ипотечный кредит, технику купли-продажи и залога земли. Необходимо создание государственного и частных земельных банков, четкое определение роли агентов по недвижимости, юридических консультантов, регистрационных служб.

  Решение вопроса с оборотом сельскохозяйственных земель позволит реально повлиять на развитие сельского хозяйства, послужит стимулом для укрепления частных фермерских хозяйств и позволит активизировать процесс привлечение инвестиций в отрасль.
  Вопрос же продажи земли иностранцам в ближайшее время не является принципиальным по причине отсутствия спроса с их стороны. Кроме того, в случае коммерческой аграрной деятельности всегда можно оформить землю на российскую компанию с иностранным участием. Ограничения в идеале нужны только в приграничных регионах во избежание чисто политических проблем.