Процесс земельного реформирования в России

10 июля т.г. на заседании Правительства России рассматривались перспективы земельного реформирования в стране. Согласно материалам Минэкономразвития, представленным к заседанию, 92,5% земель находится в государственной и муниципальной собственности, и 7,5% земель – соответственно в собственности граждан и юридических лиц. Причем 97% земель, находящихся в частной собственности, являются сельскохозяйственными угодьями, расположенными в субъектах РФ с наиболее благоприятными почвенно-климатическими условиями. По данным Минэкономразвития, в 2003 г. было зарегистрировано 45300 сделок с землей, из них совершено всего 1974 сделки (4,4%), касающиеся выкупа земли под промышленными предприятиями.

  В 2002 г. в консолидированный бюджет РФ от платежей за землю поступило 49,5 млрд. руб., в том числе 51,2 % – от земельного налога и 48,8% – от арендных платежей. Наибольшие поступления платежей (81%) поступили от земель городов и других населенных пунктов, занимающих лишь 1,1% территории страны. На долю земель сельскохозяйственного назначения, занимающих 25% территории РФ, приходилось 5% поступлений земельных платежей и еще 14% пришлось на остальные категории земель, находящиеся вне черты населенных пунктов.

  Открывая заседание, председатель правительства РФ М.Касьянов заявил, что земельная реформа является приоритетом деятельности правительства России. По словам М.Касьянова, при проведении земельной реформы необходимо добиться конечной цели – создания цивилизованного, ясного, доступного рынка земли. “По земельной реформе нужна активизация”, – подчеркнул М.Касьянов.

  Глава правительства также отметил, что до сих пор полностью не отрегулированы правила арендных платежей и выкупа земель. По его словам, проблемы в этой сфере, могут приводить к изъятию средств из экономики, и правительство должно бороться с этим. “Необходимо дать возможность экономике и предприятиям нарастить мускулы, закрепить положительные тенденции”, – заявил премьер.

  На заседании было принято решение не отменять бессрочное бесплатное пользование землей под приватизированными объектами с 1 января 2004 г., как это предусматривается действующим законодательством. По словам главы Минэкономразвития Г.Грефа, планируется увеличить срок переоформления прав постоянного землепользования для приватизированных предприятий на право аренды или выкупа земельных участков на один или два года. Таким образом, предприятиям дается время, чтобы провести землеустроительные работы и выбрать одну из двух форм землепользования: аренда или выкуп. По мнению Г.Грефа, техническая готовность государственных органов в настоящее время говорит о том, что до конца текущего года решить этот вопрос не представляется возможным, так как необходимо провести соответствующие землеустроительные работы. В результате правительство решило до конца августа т.г. внести в Госдуму проекты поправок в законодательство в части определения стоимости приватизируемой земли, на которой расположены предприятия, и ставок аренды земельных участков осенью т.г. Также принято решение провести дополнительную дифференциацию и снижение стоимости земельных участков по ряду субъектов Федерации, сообщил министр.

  Кроме того, планируется изменить систему установки сроков аренды земельных участков, о чем также сообщил Г.Греф. “Сегодня зачастую права аренды оформляются всего на 1-3 года, и предприятия вынуждены переоформлять свои участки, что дает возможность для чиновников выдвигать их владельцам некие требования”, – сказал министр. По его словам, на заседании правительства была достигнута договоренность, что на законодательном уровне будет установлена предельная ставка арендной платы, причем невысокая, а срок аренды составит до 49 лет и будет определяться самим предпринимателем. Решено также упростить процедуру разграничения собственности, установив четкие критерии, определяющие, к какому виду публичной собственности относятся земельные участки. Кроме того, в законодательстве будут в максимальном объеме по шагам прописаны процедуры, связанные с землеустройством. “Предлагается отменить четыре неэффективных формы контроля и ввести вместо них один вид контроля, а также внести поправки в градостроительное законодательство, устраняющее проведение предварительной экспертизы при строительстве”, – заявил Г.Греф. В настоящий момент число таких экспертиз составляет от 6 до 10. Будет усилена ответственность самих проектировщиков, в том числе финансовая и уголовная, за несоблюдение установленных норм строительства, сказал министр.

  Также отметим, что Президент РФ В.Путин подписал ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, принятый Госдумой 20 июня и одобренный Советом Федерации 26 июня 2003 г. В законе регулируются вопросы, касающиеся приватизации земель, переданных в постоянное пользование сельскохозяйственным организациям, а также совершенствуется порядок приобретения земель сельскохозяйственного назначения. Законом также вносятся уточнения в некоторые положения ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” с целью их согласования с требованиями Земельного кодекса РФ, федерального закона “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” и некоторых других законодательных актов РФ.

  Напомним, что Земельный кодекс был принят в конце 2001 г. и ввел в деловой оборот около 2% земель – участки в городах, поселениях и под предприятиями. Земля приобрела статус недвижимого имущества, права на которое устанавливаются в Кодексе, и в 2002 г. уже происходили сделки по выкупу своей земли крупными предприятиями, в первую очередь, с целью повышения капитализации. Основной же шаг в земельной реформе сделан в 2002 г., когда был принят закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

  Вывод: Планы правительства по созданию цивилизованного полноценного земельного рынка в России можно охарактеризовать только позитивно. Принятие ряда указанных выше законов, безусловно, является прогрессом в деле земельного реформирования. Однако в настоящее время механизмы реализации законов страдают колоссальными недостатками, земельный рынок находится в начальной стадий развития и характеризуется нецивилизованными отношениями. В частности, окончательно не введена кадастровая система оценки земли на всей территории страны, хотя в ряде регионов данный процесс развивается достаточно активно, в частности, в Москве. В этой связи принято целесообразное решение о продлении бессрочного и бесплатного пользования землей под приватизированными объектами. Действительно, непонятно, как можно запускать механизм обязательной аренды и выкупа земли для приватизированных предприятий, если нет единой системы определения ее цены? Однако затягивать с решением данного вопроса никак нельзя.

  В целом же потребуется еще несколько лет, прежде чем в России сложится эффективный рынок земли. Совершенно очевидно, что создание нормального свободного рынка земли и земельного кредита прямо зависит от ликвидации субъективного влияния бюрократии и отладки всех процедур регистрации прав собственности. Только это позволит капитализировать наши гигантские земельные ресурсы и ускорить экономическое развитие страны.
  Нужно также наладить финансовую систему так, чтобы обеспечить нормальное движение финансовых средств, наладить систему ипотечного кредитования, технику купли-продажи и залога земли. Необходимо создание государственного и частных земельных банков, четкое определение роли агентов по недвижимости, юридических консультантов, регистрационных служб.

  Решение вопроса с оборотом сельскохозяйственных земель позволит реально повлиять на развитие сельского хозяйства, послужит стимулом для укрепления частных фермерских хозяйств и позволит активизировать процесс привлечение инвестиций в отрасль.
  Что касается вопроса продажи земли нерезидентам, который многие считают чуть ли не ключевым, то он, по-нашему, не является принципиальным по причине отсутствия спроса с их стороны. Кроме того, в случае коммерческой аграрной деятельности всегда можно оформить землю на российскую компанию с иностранным участием. Ограничения в идеале нужны только в приграничных регионах во избежание чисто политических проблем.