Ипотечные ценные бумаги в системе жилищного кредитования

14 октября т.г. Госдума РФ приняла в третьем чтении закон “Об ипотечных ценных бумагах”, предусматривающий возможность эмиссии двух видов ценных бумаг – ипотечных закладных листов и сертификатов участия. Обеспечением для них будет служить ипотечное покрытие, в состав которого включаются денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, обеспеченные ипотекой жилой недвижимости, а также закладные. Кредитные организации, которые будут заниматься выпуском облигаций, обязаны выполнять нормативы ЦБ РФ, а также дополнительные обязательные нормативы. В частности, будут установлены требования по минимальному соотношению размеров кредитов с ипотечным покрытием к собственным средствам банка, а также по минимальному соотношению размера ипотечного покрытия к объему эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. Значения нормативов пока не определены, методика их исчисления будет разработана позже.

  В банковской среде наблюдается расхождение во мнениях относительно обоснованности выше указанных требований. С одной стороны, представители кредитных организаций, которые уже занимаются ипотечным кредитованием, заявляют о том, что закон дает возможность его развития не только в Москве, но и в других регионах страны. С другой стороны, представителей универсальных банков удивляет норма, предусматривающая лишение кредитной организации права выпускать ипотечные облигации при несоблюдении ей хотя бы одного из дополнительных нормативов, установленных законом. Так, не совсем понятно как может соблюдаться норматив о соотношении объема эмиссии ипотечных бумаг и ипотечного покрытия, если банк еще не выпускает эти бумаги. Кроме того, существуют опасения, что при разработке значений нормативов, ЦБ поставит в более выгодные условия те кредитные организации, у которых ипотечное кредитование преобладает над остальной деятельностью. Вследствие небольшого количества подобных банков, делается вывод, что закон нужен только им, поскольку заниматься ипотекой слишком дорого и невыгодно основной массе российских кредитных учреждений.

  Как известно, Госстрой РФ выбрал американскую модель ипотечного жилищного кредитования в качестве базовой, поскольку она предполагает максимальное развитие вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих эти кредиты населению. Предполагается, что именно эта модель в состоянии привлечь максимальные объемы инвестиционных ресурсов в жилищную сферу российской экономики.

  Вывод: Принятие закона “Об ипотечных ценных бумагах” явилось очередным шагом в развитии системы ипотечного кредитования в России. Закон позволяет заниматься ипотечным кредитованием всем универсальным банкам, при условии соблюдения ими определенных требований и нормативов. С одной стороны, существование нормативов направлено на защиту интересов покупателей ипотечных облигаций, а с другой – существует вероятность, что разработанные Центральным Банком РФ значения нормативов, поставят в неравные условия уже существующие ипотечные банки и те, которые только собираются открыть для себя этот вид деятельности. Очевидно, что для первых, соблюдение нормативов будет достаточно формальным, а для вторых – может оказаться затруднительным.

  Кроме того, не определены сроки, в которые Банк России собирается разработать методику расчета значений нормативов, и не исключено, что процесс может несколько затянуться, что не позволит в ближайшее время запустить в оборот ипотечные ценные бумаги и отложит решение проблемы.
  Существующая в США модель ипотечного жилищного кредитования, направленная на секьюритизацию рынка недвижимости отвечает современным мировым тенденциям и действительно может лечь в основу российской модели. Кроме того, запуск в обращение надежных ценных бумаг, которых действительно не хватает на российском фондовом рынке, и которые будут пользоваться устойчивым спросом, является позитивным фактом.
  Тем не менее, существующий в стране ряд фундаментальных макроэкономических ограничений, таких как высокая инфляция, отсутствие продуманной валютной политики и развитой банковской системы, вряд ли позволит в ближайшей перспективе эффективно развиваться системе ипотечного кредитования.