Дальнейшее развитие ипотеки в России

По данным Банка России, объем кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам, по состоянию на 1 января 2005 г. составил 1212,9 млрд. руб. (накопительным итогом с начала 2004 г.), из них ипотечных жилищных кредитов – 18,5 млрд. руб. По сравнению с ситуацией на 1 июля 2004 г. прирост объема кредитных средств, предоставленных физическим лицам, составил 665,6 млрд. руб. или 45,1%, в том числе по ипотечным кредитам – 12,1 млрд. руб. или 1,9 раза. Таким образом, задолженность по ипотечным жилищным кредитам с 1 июля 2004 г. увеличилась на 7 млрд. руб. (65,7%).

Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов, выданных физическим лицам, увеличилась с 1,16% на 1 июля 2004 г. до 1,52% к началу 2005 г., количество кредитных организаций, предоставлявших ипотечные жилищные кредиты – со 144 до 218 единиц.

Согласно рейтингу объема ипотечных кредитов, выданных основными операторами в 2004 г., первое место занимало Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), выдавшее кредитов на сумму $130 млн. (по расчетному курсу 30 руб. за доллар). На втором и третьем местах расположились Райффайзенбанк ($70 млн.) и "ДельтаКредит" ($67 млн.).

АИЖК было создано в 1997 г., как ОАО, где 100% акций принадлежит государству. В 2001 г. были утверждены правила предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям АИЖК. На совещании Президиума Госсовета 27 февраля 2003 г. была одобрена концепция развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, а 24 апреля 2003 г. АИЖК осуществило первый выпуск облигаций, причем спрос на них превысил объем выпуска более, чем в 1,7 раза. 28 июля 2004 г. облигации АИЖК, обеспеченные госгарантиями, были включены в ломбардный список ЦБ РФ. По состоянию на конец 2004 г. АИЖК заключило 69 трехсторонних соглашений (между АИЖК, региональной администрацией и региональным оператором), рефинансируются закладные из 45 регионов России.

Механизм функционирования ипотечного рынка начинается с региональных банков, которые выдают ипотечные кредиты и являются первичными владельцами стандартных закладных, которые затем выкупаются региональными операторами, формирующими пулы закладных. АИЖК выкупает стандартные пулы закладных у региональных операторов с целью секьюритизации (выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг). Средства от размещения ипотечных ценных бумаг на рынке являются источником финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.

В 2004 г. (25 мая и 2 декабря) по открытой подписке были размещены две серии облигаций АИЖК на общую сумму 3,75 млрд. руб. Купонная ставка равна 11% и 9,4% годовых соответственно. Заметим, что с учетом первой серии облигаций, объем мобилизованных АИЖК средств составил 4,82 млрд. руб.

Ниже на рисунке по отдельным городам представлены показатели доступности жилья для населения России, в частности, количество лет до покупки квартиры, то есть отношение средней стоимости двухкомнатной квартиры в городе (регионе) к среднему совокупному доходу семьи, а также соотношение ежемесячного платежа по ипотечному кредиту на 20 лет за двухкомнатную квартиру к ежемесячному среднему совокупному доходу семьи.

Как видно из рисунка, в среднем по России для приобретения двухкомнатной квартиры семье необходимо в течение 6,5 лет откладывать весь ежемесячный доход, при этом среди представленных городов и регионов количество лет достигает 9,1-9,3 (в Мордовии и Чувашии). В то же время доля ежемесячных платежей в совокупном доходе составляет 35% в среднем по стране (29,1% в Ульяновске).

Вывод: Развитие ипотеки в России является одной из наиболее обсуждаемых тем в последнее время. Крайне низкая обеспеченность населения жильем дает основания для предположений о высокой перспективности развития этого направления. В этой связи, на протяжении последних лет, в том числе за последний год, был принят ряд решений, направленных на придание некоторого импульса становлению системы ипотечного кредитования, в том числе законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах и т.д. На федеральном уровне начало работать АИЖК.

Однако несмотря на довольно высокие темпы роста предоставления ипотечных кредитов, система развивается медленно. Причинами здесь можно считать отдельные проблемы законодательства, например, запрет на взыскание на единственное жилье, пригодное для проживания заемщика, объявившего дефолт. С другой стороны, Жилищным кодексом предусматривается возможность обращения взыскания на заложенную недвижимость и выселение заемщика, а также проживающих с ним членов семьи, при условии предоставления им помещений из фонда жилья для временного поселения (прерогатива субъектов РФ). Если же законами субъектов РФ не предусматривается выделение такого жилья, суд будет вынужден отказать кредитору в обращении взыскания на заложенное жилое помещение. Другим очевидным решением является придание ипотечному покрытию особого статуса и отделение его в случае банкротства от других активов.

Однако наиболее существенным, на наш взгляд, препятствием остается низкий платежеспособный спрос. Размер первоначального взноса, как и ежемесячного платежа, остаются непосильными для большинства населения страны, что является основным фундаментальным фактором, сдерживающим развитие ипотеки в России. В отличие от прочих проблем, для преодоления которых необходимо лишь желание властей, повышение платежеспособного спроса возможно лишь при условии проведения успешной общеэкономической политики, направленной на повышение уровня жизни населения. Отметим, что в развитии ипотеки государство не должно ориентироваться лишь на мобилизации средств населения, возможны варианты более активного участия государства в различного рода программах стимулирования, например, адресного субсидирования процентных платежей молодым семьям и пр.